Drepturile reale imobiliare

Litigiile privind imobilele ridică o problemă particulară de arbitrabilitate.

Deși drepturile reale imobiliare au, în principiu, o componentă patrimonială, soluționarea lor nu depinde numai de disponibilitatea economică a dreptului.

Trebuie avute în vedere forma autentică a actelor, publicitatea imobiliară, înscrierea în cartea funciară și efectele față de terți.

Prin urmare, este necesară o distincție între posibilitatea de a supune arbitrajului un litigiu privind un imobil și aptitudinea hotărârii arbitrale de a produce, prin ea însăși, transferul sau constituirea unui drept real și de a determina modificarea cărții funciare.

Regula generală a arbitrabilității

Art. 542 alin. (1) din Codul de procedură civilă permite soluționarea prin arbitraj a litigiilor dintre persoane care au capacitate deplină de exercițiu, cu excepția litigiilor privind starea civilă, capacitatea persoanelor, dezbaterea succesorală, relațiile de familie și drepturile asupra cărora părțile nu pot dispune.

Un litigiu privind un drept real imobiliar poate avea caracter patrimonial și poate intra, în principiu, în sfera drepturilor disponibile.

Totuși, disponibilitatea dreptului nu elimină cerințele de formă și de publicitate impuse de lege.

Dreptul de proprietate sau un alt drept real nu se analizează numai prin raportare la relația dintre părțile contractului, ci și prin raportare la circuitul civil și la persoanele care se bazează pe evidențele publice.

În consecință, trebuie separate trei probleme juridice.

Prima privește dacă litigiul poate fi soluționat prin arbitraj.

A doua privește măsura în care tribunalul arbitral poate dispune executarea unei obligații privind imobilul.

A treia privește condițiile în care soluția poate fi valorificată în cartea funciară și poate deveni opozabilă terților.

Convenția arbitrală privind imobilele

Codul de procedură civilă instituie o cerință specială pentru convenția arbitrală referitoare la anumite litigii imobiliare.

Atunci când convenția arbitrală privește un litigiu legat de transferul dreptului de proprietate și/sau de constituirea unui alt drept real asupra unui imobil, aceasta trebuie încheiată în formă autentică, sub sancțiunea nulității.

Cerința nu trebuie confundată cu forma actului prin care se transmite sau se constituie dreptul real.

Ea privește convenția arbitrală și urmărește să asigure un consimțământ solemn al părților pentru recurgerea la arbitraj într-o materie cu efecte juridice și economice importante.

O clauză arbitrală inserată într-un contract sub semnătură privată nu trebuie considerată suficientă în mod automat atunci când obiectul litigiului este transferul proprietății asupra unui imobil sau constituirea unui drept real imobiliar.

Nerespectarea formei autentice poate afecta însăși existența convenției arbitrale și, implicit, competența tribunalului arbitral.

În cazul în care convenția este nulă, tribunalul arbitral nu poate dobândi competență prin simpla participare a părților la procedură, decât în limitele și condițiile în care legea permite încheierea ulterioară a unei convenții arbitrale valabile. Invocarea tardivă a unor excepții privind convenția arbitrală poate atrage sancțiuni procesuale, dar nu transformă un obiect nearbitrabil într-unul arbitrabil și nu înlătură cerințele legale de formă atunci când acestea sunt imperative.

Ce poate soluționa tribunalul arbitral

Tribunalul arbitral poate soluționa litigiile patrimoniale privind executarea contractelor referitoare la imobile, dacă există o convenție arbitrală valabilă și dacă obiectul concret al cererii este acoperit de aceasta.

Pot fi avute în vedere litigiile privind plata prețului, plata ratelor, restituirea avansului, penalitățile, despăgubirile pentru neexecutare, rezilierea sau rezoluțiunea unui contract, predarea imobilului, suportarea cheltuielilor, executarea unor lucrări, delimitarea obligațiilor contractuale și răspunderea pentru neîndeplinirea acestora.

Tribunalul arbitral poate interpreta promisiunea de vânzare, contractul de vânzare, contractul de schimb, contractul de antrepriză sau contractul de constituire a unei garanții, în măsura în care această interpretare este necesară pentru soluționarea litigiului dintre părți.

De asemenea, tribunalul arbitral poate stabili dacă una dintre părți și-a îndeplinit obligația de a încheia actul translativ sau constitutiv, dacă refuzul de a se prezenta la notar este justificat și ce despăgubiri rezultă din neexecutarea obligației.

Poate arbitrul să transfere dreptul de proprietate?

Întrebarea trebuie analizată cu precizie, deoarece termenul „transfer” poate desemna operațiuni juridice diferite.

Tribunalul arbitral poate soluționa disputa privind obligația contractuală de a transmite proprietatea și poate stabili consecințele refuzului de executare.

Aceasta nu înseamnă însă că orice hotărâre arbitrală produce, fără alte formalități, transferul dreptului real și înscrierea noului titular în cartea funciară.

În materia imobilelor, transferul dreptului real presupune respectarea formei cerute de lege și a regulilor de publicitate imobiliară.

Hotărârea arbitrală trebuie analizată prin raportare la natura exactă a cererii, la modul în care a fost formulat dispozitivul și la actele necesare pentru înscriere.

Prin urmare, nu trebuie confundate următoarele soluții:

Concluzia prudentă este că tribunalul arbitral poate tranșa litigiul contractual care precedă transferul, dar efectul real și publicitatea transferului nu rezultă automat din simpla existență a hotărârii arbitrale. Pentru a evita un litigiu ulterior privind executarea sau înscrierea, dispozitivul hotărârii trebuie redactat în corelare cu forma autentică și cu cerințele cărții funciare.

Constituirea altor drepturi reale

Același raționament se aplică uzufructului, uzului, abitației, servituții, superficiei și ipotecii.

Litigiul dintre părți poate privi obligația de constituire, întinderea dreptului, exercitarea sa, plata indemnizației, încălcarea obligațiilor asumate sau radierea unei sarcini.

Tribunalul arbitral poate stabili, de exemplu, dacă proprietarul și-a încălcat obligația de a constitui un drept de superficie, dacă beneficiarul a depășit limitele dreptului de folosință sau dacă o ipotecă trebuie menținută potrivit contractului dintre părți.

Constituirea efectivă a dreptului real trebuie însă deosebită de obligația de a constitui acel drept.

O hotărâre arbitrală care obligă partea să îndeplinească formalitățile necesare nu trebuie confundată cu înscrierea automată a dreptului în cartea funciară.

În cazul unei garanții reale, trebuie avut în vedere și interesul creditorilor, al dobânditorilor succesivi și al altor persoane care se bazează pe situația juridică publicată.

Dacă aceste persoane nu au fost parte la convenția arbitrală, hotărârea nu le poate impune obligații și nu poate modifica, prin ea însăși, poziția lor juridică.

Hotărârea arbitrală și cartea funciară

Cartea funciară îndeplinește o funcție de publicitate și de informare cu privire la situația juridică a imobilului.

Efectul hotărârii arbitrale între părțile litigante este diferit de efectul înscrierii unui drept real în cartea funciară.

Hotărârea arbitrală poate fi obligatorie și executorie între părți, în limitele convenției arbitrale și ale obiectului litigiului.

Înscrierea în cartea funciară presupune însă ca hotărârea sau actul pe care se întemeiază să îndeplinească cerințele legale aplicabile operațiunii de publicitate solicitate.

Tribunalul arbitral nu ține registrul de publicitate imobiliară și nu poate dispune direct modificarea evidențelor publice în afara competenței și procedurii prevăzute de lege.

Hotărârea arbitrală trebuie prezentată autorității competente împreună cu celelalte acte necesare, iar înscrierea nu trebuie considerată un efect administrativ automat al pronunțării.

Efectele față de terți

Arbitrajul are la bază consimțământul părților. Terții nu devin părți la procedură numai pentru că soluția privește un imobil asupra căruia au un drept sau un interes.

O hotărâre arbitrală nu poate, fără participarea și consimțământul terțului, să stabilească obligații în sarcina unui creditor ipotecar, a unui dobânditor ulterior, a unui coproprietar care nu a semnat convenția, a unui locatar sau a unei autorități publice.

Problema este diferită atunci când tribunalul arbitral analizează, numai în raporturile dintre părți, efectele unui contract sau ale unui drept real existent.

O asemenea analiză poate fi necesară pentru stabilirea răspunderii contractuale sau pentru acordarea despăgubirilor, fără ca hotărârea să modifice automat situația juridică a terților.

În cazul în care se urmărește o soluție care ar afecta în mod direct drepturile unei persoane din afara arbitrajului, există un risc semnificativ de neexecutare, de refuz al înscrierii în cartea funciară sau de anulare a hotărârii arbitrale pentru depășirea limitelor convenției ori pentru încălcarea efectelor relative ale arbitrajului.

Litigiile privind coproprietatea și servituțile

Litigiile dintre coproprietari pot fi arbitrabile atunci când privesc folosința bunului, suportarea cheltuielilor, veniturile produse de imobil, despăgubirile sau executarea unei convenții privind administrarea bunului.

În schimb, trebuie verificat cu atenție dacă cererea urmărește modificarea statutului juridic al imobilului, ieșirea din indiviziune, constituirea unui drept real sau afectarea drepturilor unui coproprietar care nu a consimțit la arbitraj.

Cu cât soluția urmărită modifică mai intens situația juridică a imobilului și produce efecte asupra unor persoane din afara convenției, cu atât crește riscul ca litigiul să nu poată fi soluționat integral prin arbitraj.

În materia servituților, tribunalul arbitral poate interpreta titlul constitutiv, poate stabili modul de exercitare și poate acorda despăgubiri pentru încălcarea obligațiilor.

Dacă se solicită înscrierea, modificarea sau radierea servituții din cartea funciară, efectul hotărârii trebuie corelat cu procedura de publicitate și cu situația tuturor titularilor afectați.

Măsurile provizorii și conservarea situației juridice

În cursul unui litigiu arbitral pot deveni necesare măsuri urgente privind conservarea probelor, prevenirea unei înstrăinări, menținerea unei situații de fapt sau protejarea unui drept până la soluționarea fondului.

Tribunalul arbitral poate lua măsurile procedurale pe care legea și regulile arbitrale i le permit, însă nu trebuie confundată această competență cu puterea instanței de a dispune măsuri care produc efecte față de terți sau presupun intervenția într-un registru public.

Atunci când este necesară o măsură provizorie cu efect asupra cărții funciare, asupra unui creditor, asupra unui dobânditor ulterior sau asupra unui terț, trebuie analizată sesizarea instanței competente.

Existența unei clauze arbitrale pentru soluționarea fondului nu exclude, prin ea însăși, recurgerea la instanța judecătorească pentru măsuri provizorii sau pentru sprijinul judiciar necesar.

Acțiunea în anulare

Hotărârea arbitrală poate fi desființată în condițiile art. 608 din Codul de procedură civilă.

În materia drepturilor reale imobiliare, devin relevante în special situațiile în care litigiul nu era susceptibil de arbitraj, convenția arbitrală era nulă sau tribunalul arbitral a depășit limitele investirii.

Un motiv de anulare poate fi analizat și atunci când tribunalul arbitral a pronunțat o soluție care urmărește să producă efecte față de terți fără ca aceștia să fi consimțit la arbitraj sau când a dispus modificarea unei evidențe publice fără un temei legal corespunzător.

Controlul exercitat în cadrul acțiunii în anulare nu reprezintă, ca regulă, o rejudecare integrală a fondului.

Instanța verifică în limitele legii legalitatea constituirii tribunalului arbitral, existența și întinderea convenției, arbitrabilitatea litigiului și respectarea cerințelor imperative aplicabile.

Redactarea clauzei arbitrale

În contractele privind imobilele, clauza arbitrală trebuie să distingă între litigiile contractuale și efectele reale sau de publicitate urmărite.

Atunci când litigiul privește transferul proprietății sau constituirea unui alt drept real asupra unui imobil, forma autentică a convenției arbitrale trebuie verificată înainte de sesizarea tribunalului arbitral.

O formulare generală privind soluționarea „oricărui litigiu” nu înlocuiește analiza formei impuse de art. 548 alin. (2) din Codul de procedură civilă.

Concluzie

Arbitrul poate soluționa numeroase litigii patrimoniale privind imobilele, inclusiv litigii privind plata prețului, redevențe sau indemnizații, despăgubiri, penalități, executarea sau încetarea contractelor, predarea bunului și obligația de a încheia un act translativ sau constitutiv.

În cazul litigiilor legate de transferul proprietății sau de constituirea unui alt drept real imobiliar, convenția arbitrală trebuie încheiată în formă autentică, sub sancțiunea nulității.

Această cerință este distinctă de forma actului prin care se transmite sau se constituie dreptul real și trebuie verificată încă din etapa redactării contractului.

Hotărârea arbitrală nu trebuie considerată, în mod automat, echivalentul unui act autentic și nici un ordin direct adresat autorității de carte funciară.

Ea poate tranșa raportul litigios dintre părți, însă transferul sau constituirea dreptului real și efectele de publicitate trebuie raportate la cerințele speciale privind forma actului, înscrierea și opozabilitatea.

Tribunalul arbitral nu poate obliga terții care nu au consimțit la arbitraj și nu poate modifica prin simpla sa hotărâre situația juridică publică a imobilului în afara procedurilor prevăzute de lege.

Efectul inter partes al hotărârii arbitrale trebuie separat de efectul publicității imobiliare și de opozabilitatea dreptului real față de terți.

Criteriul decisiv este, astfel, obiectul concret al cererii și efectul urmărit.

Litigiile contractuale privind un imobil pot fi arbitrabile, dar transferul sau constituirea dreptului real presupune respectarea cumulativă a convenției arbitrale, a formei autentice, a regulilor de executare și a cerințelor de publicitate în cartea funciară.

Temeiuri principale: Codul de procedură civilă, art. 542, art. 548 alin. (2), art. 550, art. 553-554, art. 579, art. 608 și dispozițiile privind executarea hotărârilor arbitrale; dispozițiile Codului civil privind forma actelor translative sau constitutive de drepturi reale, executarea obligației de a încheia un act și publicitatea drepturilor reale; legislația specială privind cadastrul și cartea funciară.